NADIKABAR.COM — Membeli rumah menjadi salah satu keputusan finansial yang membutuhkan pertimbangan matang. Selain memperhatikan lokasi, harga, kondisi bangunan, dan fasilitas, calon pembeli juga perlu memastikan legalitas tanah serta dokumen kepemilikannya.
Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah rumah atau tanah yang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB), tetapi belum dilengkapi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau sertifikat hak atas tanah lainnya. Kondisi ini kerap ditemukan dalam transaksi properti, terutama pada rumah yang dijual secara perorangan atau berada di kawasan permukiman lama.
Lantas, apa risiko membeli rumah yang masih berstatus AJB? Apakah properti tersebut aman untuk dibeli?
Sebelum memutuskan membeli, calon pembeli perlu memahami bahwa AJB dan sertifikat tanah memiliki fungsi hukum yang berbeda. AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah terjadinya transaksi jual beli tanah. Sementara itu, sertifikat merupakan tanda bukti hak atas tanah yang telah didaftarkan secara resmi.
Dengan demikian, keberadaan AJB saja belum cukup untuk memastikan bahwa seluruh aspek legalitas rumah sudah aman.
1. Risiko sengketa kepemilikan tanah
Risiko pertama yang perlu diperhatikan adalah kemungkinan munculnya sengketa kepemilikan tanah.
Apabila rumah hanya memiliki AJB tanpa sertifikat yang jelas, calon pembeli perlu memastikan siapa pemilik awal tanah tersebut dan bagaimana riwayat peralihannya. Hal ini penting karena dokumen AJB harus dapat ditelusuri hingga pemegang hak yang sah.
Masalah bisa muncul apabila tanah ternyata masih tercatat atas nama orang lain, merupakan tanah warisan yang belum diselesaikan pembagian haknya, atau sedang dipermasalahkan oleh pihak lain.
Dalam kondisi tertentu, pembeli dapat menghadapi tuntutan dari ahli waris maupun pihak yang mengaku memiliki hak atas tanah tersebut.
Karena itu, pemeriksaan riwayat kepemilikan menjadi langkah penting sebelum melakukan pembayaran.
2. Berpotensi terjadi jual beli ganda
Rumah yang belum memiliki sertifikat atas nama pemilik terakhir juga berpotensi menimbulkan persoalan jual beli ganda.
Kondisi tersebut dapat terjadi ketika transaksi sebelumnya hanya didukung dokumen AJB, tetapi belum ditindaklanjuti dengan proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Apabila dokumen kepemilikan dan riwayat transaksi tidak diperiksa secara menyeluruh, pembeli berisiko menghadapi klaim dari pihak lain yang mengaku membeli atau memiliki tanah yang sama.
Meskipun AJB dapat menjadi bukti penting dalam proses hukum, pembeli tetap perlu memastikan bahwa transaksi sebelumnya benar-benar sah dan tidak bertentangan dengan hak pihak lain.
3. Proses pembuatan sertifikat bisa lebih rumit
Risiko berikutnya adalah proses pengurusan sertifikat yang tidak selalu berjalan mudah.
Jika tanah belum pernah didaftarkan secara resmi, pemilik perlu melalui proses pendaftaran tanah pertama kali. Proses tersebut dapat mencakup pemeriksaan dokumen penguasaan tanah, pengukuran, penelitian data fisik dan yuridis, hingga pengumuman data sebelum sertifikat diterbitkan.
Persoalan dapat menjadi lebih rumit apabila dokumen lama tidak lengkap, terdapat perbedaan luas tanah, batas bidang tanah tidak jelas, atau muncul keberatan dari pihak lain.
Artinya, pembeli tidak boleh langsung berasumsi bahwa rumah yang memiliki AJB pasti dapat dengan mudah ditingkatkan status dokumennya menjadi SHM.
