Cocokkan kondisi fisik di lapangan dengan dokumen yang tersedia agar tidak terjadi perbedaan luas maupun batas bidang tanah.
5. Pastikan tidak ada sengketa atau klaim ahli waris
Jika tanah berasal dari warisan, pastikan seluruh pihak yang memiliki hak telah menyelesaikan urusan kewarisannya sesuai ketentuan hukum.
6. Konsultasikan dengan PPAT atau ahli hukum pertanahan
Mintalah pemeriksaan dokumen sebelum menandatangani perjanjian maupun membayar uang muka.
7. Pastikan proses sertifikasi dapat dilakukan
Jangan hanya mengandalkan janji penjual bahwa sertifikat bisa diurus kemudian tanpa pemeriksaan terlebih dahulu.
Langkah-langkah tersebut penting untuk memastikan bahwa pembelian rumah tidak hanya menguntungkan dari sisi harga, tetapi juga memberikan kepastian hukum.
Apakah rumah yang hanya memiliki AJB bisa dibeli?
Secara hukum, tanah yang belum bersertifikat pada prinsipnya tetap dapat diperjualbelikan. Namun, penjual harus dapat membuktikan bahwa dirinya merupakan pihak yang berhak atas tanah tersebut dan transaksi dilakukan sesuai ketentuan hukum.
Hal ini berkaitan dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.
Dalam Pasal 37 ayat (1), dijelaskan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Sementara itu, Pasal 40 mengatur kewajiban PPAT untuk menyampaikan akta beserta dokumen terkait kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran paling lambat tujuh hari kerja setelah akta ditandatangani.
Perlu dipahami pula bahwa ada perbedaan antara dua kondisi berikut:
- Tanah sudah bersertifikat, tetapi belum balik nama. Jika AJB dibuat secara sah di hadapan PPAT, pembeli memiliki dasar untuk mengurus peralihan hak dan balik nama sertifikat.- Tanah belum pernah bersertifikat dan hanya memiliki AJB atau dokumen transaksi sebelumnya. Kondisi ini membutuhkan pemeriksaan lebih lanjut terhadap asal-usul tanah, bukti penguasaan, dan dasar hak penjual sebelum proses pendaftaran pertama kali dilakukan.
Keduanya memiliki proses pengurusan dan tingkat risiko yang berbeda. Oleh karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak menyamakan AJB dengan sertifikat tanah.
Membeli rumah yang hanya memiliki AJB tidak selalu berujung pada masalah hukum. Namun, calon pembeli perlu lebih berhati-hati karena dokumen tersebut tidak serta-merta menjamin seluruh riwayat kepemilikan tanah bebas dari persoalan.
Risiko seperti sengketa kepemilikan, jual beli ganda, kesulitan pengurusan sertifikat, hingga keterbatasan menjadikan properti sebagai jaminan kredit perlu menjadi bahan pertimbangan.
Sebelum melakukan transaksi, pastikan keaslian dokumen, riwayat kepemilikan, status tanah, serta kemungkinan proses sertifikasinya melalui PPAT dan Kantor Pertanahan setempat.
Dengan begitu, pembelian rumah tidak hanya mempertimbangkan harga yang terjangkau, tetapi juga keamanan dan kepastian hukum atas properti yang akan dimiliki.
