NADIKABAR.COM — Membeli rumah menjadi salah satu keputusan finansial yang membutuhkan pertimbangan matang. Selain memperhatikan lokasi, harga, kondisi bangunan, dan fasilitas, calon pembeli juga perlu memastikan legalitas tanah serta dokumen kepemilikannya.
Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah rumah atau tanah yang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB), tetapi belum dilengkapi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau sertifikat hak atas tanah lainnya. Kondisi ini kerap ditemukan dalam transaksi properti, terutama pada rumah yang dijual secara perorangan atau berada di kawasan permukiman lama.
Lantas, apa risiko membeli rumah yang masih berstatus AJB? Apakah properti tersebut aman untuk dibeli?
Sebelum memutuskan membeli, calon pembeli perlu memahami bahwa AJB dan sertifikat tanah memiliki fungsi hukum yang berbeda. AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah terjadinya transaksi jual beli tanah. Sementara itu, sertifikat merupakan tanda bukti hak atas tanah yang telah didaftarkan secara resmi.
Dengan demikian, keberadaan AJB saja belum cukup untuk memastikan bahwa seluruh aspek legalitas rumah sudah aman.
1. Risiko sengketa kepemilikan tanah
Risiko pertama yang perlu diperhatikan adalah kemungkinan munculnya sengketa kepemilikan tanah.
Apabila rumah hanya memiliki AJB tanpa sertifikat yang jelas, calon pembeli perlu memastikan siapa pemilik awal tanah tersebut dan bagaimana riwayat peralihannya. Hal ini penting karena dokumen AJB harus dapat ditelusuri hingga pemegang hak yang sah.
Masalah bisa muncul apabila tanah ternyata masih tercatat atas nama orang lain, merupakan tanah warisan yang belum diselesaikan pembagian haknya, atau sedang dipermasalahkan oleh pihak lain.
Dalam kondisi tertentu, pembeli dapat menghadapi tuntutan dari ahli waris maupun pihak yang mengaku memiliki hak atas tanah tersebut.
Karena itu, pemeriksaan riwayat kepemilikan menjadi langkah penting sebelum melakukan pembayaran.
2. Berpotensi terjadi jual beli ganda
Rumah yang belum memiliki sertifikat atas nama pemilik terakhir juga berpotensi menimbulkan persoalan jual beli ganda.
Kondisi tersebut dapat terjadi ketika transaksi sebelumnya hanya didukung dokumen AJB, tetapi belum ditindaklanjuti dengan proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Apabila dokumen kepemilikan dan riwayat transaksi tidak diperiksa secara menyeluruh, pembeli berisiko menghadapi klaim dari pihak lain yang mengaku membeli atau memiliki tanah yang sama.
Meskipun AJB dapat menjadi bukti penting dalam proses hukum, pembeli tetap perlu memastikan bahwa transaksi sebelumnya benar-benar sah dan tidak bertentangan dengan hak pihak lain.
3. Proses pembuatan sertifikat bisa lebih rumit
Risiko berikutnya adalah proses pengurusan sertifikat yang tidak selalu berjalan mudah.
Jika tanah belum pernah didaftarkan secara resmi, pemilik perlu melalui proses pendaftaran tanah pertama kali. Proses tersebut dapat mencakup pemeriksaan dokumen penguasaan tanah, pengukuran, penelitian data fisik dan yuridis, hingga pengumuman data sebelum sertifikat diterbitkan.
Persoalan dapat menjadi lebih rumit apabila dokumen lama tidak lengkap, terdapat perbedaan luas tanah, batas bidang tanah tidak jelas, atau muncul keberatan dari pihak lain.
Artinya, pembeli tidak boleh langsung berasumsi bahwa rumah yang memiliki AJB pasti dapat dengan mudah ditingkatkan status dokumennya menjadi SHM.
Rumah yang hanya memiliki AJB berpotensi lebih sulit dijual kembali dibandingkan properti yang sudah dilengkapi sertifikat dan memiliki riwayat kepemilikan yang jelas.
Hal ini karena calon pembeli berikutnya biasanya akan mempertimbangkan kepastian hukum sebelum melakukan transaksi.
Apabila dokumen tanah belum lengkap, calon pembeli mungkin meminta penjual menyelesaikan proses sertifikasi terlebih dahulu. Kondisi tersebut dapat memperpanjang waktu transaksi dan mengurangi minat pembeli.
Selain itu, ketidakjelasan status tanah dapat membuat proses pemeriksaan legalitas oleh PPAT menjadi lebih panjang.
5. Tidak mudah dijadikan jaminan kredit
Risiko lainnya berkaitan dengan kebutuhan pembiayaan. Sertifikat hak atas tanah merupakan dokumen penting apabila pemilik ingin menjadikan tanah dan bangunan sebagai objek jaminan kredit perbankan.
Jika properti hanya didukung AJB tanpa sertifikat yang dapat diterima sebagai objek jaminan, pemilik akan mengalami keterbatasan dalam mengakses fasilitas kredit dengan agunan properti tersebut.
Bank juga akan melakukan pemeriksaan terhadap legalitas, status kepemilikan, dan kelayakan aset sebelum menerima suatu properti sebagai jaminan.
Dengan demikian, rumah yang belum memiliki sertifikat dapat membatasi pilihan pembiayaan pada masa mendatang.
6. Berisiko menemukan masalah pada riwayat tanah
Tidak semua tanah yang memiliki AJB mempunyai riwayat kepemilikan yang bermasalah. Namun, calon pembeli tetap perlu memastikan asal-usul tanah sebelum melakukan transaksi.
Misalnya, tanah tersebut berasal dari warisan, pembagian keluarga, atau transaksi jual beli beberapa kali yang belum seluruhnya tercatat dalam administrasi pertanahan.
Jika terdapat dokumen yang terputus atau tidak sesuai, proses pembuktian hak atas tanah bisa menjadi lebih sulit.
Pemeriksaan juga perlu memastikan bahwa tanah tidak sedang menjadi objek sengketa, tidak sedang disita, dan tidak dibebani hak tanggungan yang belum diselesaikan.
Hal yang perlu diperiksa sebelum membeli rumah berstatus AJB
Meskipun memiliki sejumlah risiko, rumah yang hanya dilengkapi AJB bukan berarti selalu tidak layak dibeli. Transaksi tetap dapat dilakukan sepanjang penjual memiliki dasar hak yang sah dan seluruh persyaratan hukum terpenuhi.
Agar terhindar dari persoalan di kemudian hari, berikut beberapa hal yang perlu diperiksa calon pembeli.
Pastikan dokumen dibuat oleh PPAT yang berwenang dan dapat diverifikasi melalui pejabat yang bersangkutan.
2. Telusuri riwayat kepemilikan tanah
Periksa dokumen transaksi sebelumnya untuk memastikan hubungan hukum antara pemilik awal hingga penjual saat ini.
Lakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui apakah tanah sudah terdaftar, siapa pemegang haknya, serta apakah terdapat catatan blokir, sita, atau hak tanggungan.
Cocokkan kondisi fisik di lapangan dengan dokumen yang tersedia agar tidak terjadi perbedaan luas maupun batas bidang tanah.
5. Pastikan tidak ada sengketa atau klaim ahli waris
Jika tanah berasal dari warisan, pastikan seluruh pihak yang memiliki hak telah menyelesaikan urusan kewarisannya sesuai ketentuan hukum.
6. Konsultasikan dengan PPAT atau ahli hukum pertanahan
Mintalah pemeriksaan dokumen sebelum menandatangani perjanjian maupun membayar uang muka.
7. Pastikan proses sertifikasi dapat dilakukan
Jangan hanya mengandalkan janji penjual bahwa sertifikat bisa diurus kemudian tanpa pemeriksaan terlebih dahulu.
Langkah-langkah tersebut penting untuk memastikan bahwa pembelian rumah tidak hanya menguntungkan dari sisi harga, tetapi juga memberikan kepastian hukum.
Apakah rumah yang hanya memiliki AJB bisa dibeli?
Secara hukum, tanah yang belum bersertifikat pada prinsipnya tetap dapat diperjualbelikan. Namun, penjual harus dapat membuktikan bahwa dirinya merupakan pihak yang berhak atas tanah tersebut dan transaksi dilakukan sesuai ketentuan hukum.
Hal ini berkaitan dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.
Dalam Pasal 37 ayat (1), dijelaskan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Sementara itu, Pasal 40 mengatur kewajiban PPAT untuk menyampaikan akta beserta dokumen terkait kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran paling lambat tujuh hari kerja setelah akta ditandatangani.
Perlu dipahami pula bahwa ada perbedaan antara dua kondisi berikut:
- Tanah sudah bersertifikat, tetapi belum balik nama. Jika AJB dibuat secara sah di hadapan PPAT, pembeli memiliki dasar untuk mengurus peralihan hak dan balik nama sertifikat.- Tanah belum pernah bersertifikat dan hanya memiliki AJB atau dokumen transaksi sebelumnya. Kondisi ini membutuhkan pemeriksaan lebih lanjut terhadap asal-usul tanah, bukti penguasaan, dan dasar hak penjual sebelum proses pendaftaran pertama kali dilakukan.
Keduanya memiliki proses pengurusan dan tingkat risiko yang berbeda. Oleh karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak menyamakan AJB dengan sertifikat tanah.
Membeli rumah yang hanya memiliki AJB tidak selalu berujung pada masalah hukum. Namun, calon pembeli perlu lebih berhati-hati karena dokumen tersebut tidak serta-merta menjamin seluruh riwayat kepemilikan tanah bebas dari persoalan.
Risiko seperti sengketa kepemilikan, jual beli ganda, kesulitan pengurusan sertifikat, hingga keterbatasan menjadikan properti sebagai jaminan kredit perlu menjadi bahan pertimbangan.
Sebelum melakukan transaksi, pastikan keaslian dokumen, riwayat kepemilikan, status tanah, serta kemungkinan proses sertifikasinya melalui PPAT dan Kantor Pertanahan setempat.
Dengan begitu, pembelian rumah tidak hanya mempertimbangkan harga yang terjangkau, tetapi juga keamanan dan kepastian hukum atas properti yang akan dimiliki.
