Apabila pinjaman tersebut menggunakan tenor 20 tahun dengan asumsi suku bunga efektif 8 persen per tahun, cicilan yang harus dibayarkan sekitar Rp3,35 juta per bulan.
Berdasarkan perhitungan tersebut, calon pembeli membutuhkan penghasilan sekitar Rp11,2 juta per bulan apabila cicilan dibatasi maksimal 30 persen dari pendapatan.
Sementara itu, jika menggunakan batas yang lebih konservatif, yakni 25 persen, penghasilan yang dibutuhkan mencapai sekitar Rp13,4 juta per bulan.
Artinya, untuk membeli rumah seharga Rp500 juta dengan skema tersebut, penghasilan sekitar Rp11 juta hingga Rp14 juta per bulan dapat menjadi gambaran awal kemampuan finansial yang perlu dipersiapkan.
Perlu diperhatikan bahwa simulasi ini bukan penawaran resmi bank. Besaran cicilan sebenarnya dapat berbeda karena perubahan suku bunga, biaya administrasi, asuransi, provisi, notaris, dan ketentuan masing-masing bank.
Faktor yang memengaruhi besarnya cicilan KPR
Sebelum menentukan rumah yang akan dibeli, ada beberapa faktor yang perlu diperhatikan karena dapat memengaruhi besarnya angsuran setiap bulan.
Uang muka merupakan salah satu komponen penting dalam pembelian rumah menggunakan KPR.
Semakin besar uang muka yang dibayarkan, semakin kecil jumlah pinjaman kepada bank. Kondisi tersebut dapat membantu mengurangi cicilan bulanan sekaligus total bunga yang harus dibayarkan selama masa kredit.
Sebagai contoh, rumah seharga Rp500 juta dengan DP 20 persen membutuhkan uang muka Rp100 juta. Namun, apabila calon pembeli mampu memberikan DP sebesar 30 persen atau Rp150 juta, jumlah pinjaman akan berkurang menjadi Rp350 juta.
Suku bunga menjadi faktor lain yang menentukan besarnya cicilan rumah.
Calon debitur perlu memahami perbedaan bunga tetap (fixed) dan bunga mengambang (floating). Bunga fixed memberikan kepastian besaran suku bunga selama periode tertentu, sedangkan bunga floating dapat berubah mengikuti kebijakan bank dan kondisi pasar.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia pada triwulan III 2026, suku bunga KPR tercatat relatif stabil pada level 7,47 persen.
Angka tersebut dapat menjadi salah satu gambaran kondisi pembiayaan perumahan. Namun, suku bunga yang ditawarkan kepada nasabah tetap bergantung pada produk, profil debitur, dan kebijakan masing-masing bank.
Tenor atau jangka waktu kredit juga berpengaruh terhadap besarnya angsuran.
Semakin panjang tenor yang dipilih, semakin kecil cicilan bulanan yang harus dibayarkan. Namun, konsekuensinya adalah total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman dapat menjadi lebih besar.
Sebaliknya, tenor yang lebih pendek membuat cicilan bulanan meningkat, tetapi masa pembayaran utang menjadi lebih singkat.
Karena itu, pemilihan tenor perlu disesuaikan dengan usia, kestabilan pekerjaan, penghasilan, dan rencana keuangan keluarga.
4. Riwayat kredit dan kondisi keuangan
Bank tidak hanya melihat besaran gaji ketika memproses pengajuan KPR. Riwayat pembayaran pinjaman dan kemampuan keuangan calon debitur juga menjadi pertimbangan.
