NADIKABAR.COM — Membeli rumah menjadi salah satu tujuan finansial banyak orang, terutama bagi mereka yang ingin memiliki hunian sendiri. Namun, harga properti yang terus menjadi pertimbangan membuat sebagian masyarakat memilih Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai solusi pembiayaan.

Melalui KPR, calon pembeli dapat memiliki rumah dengan membayar uang muka (DP) terlebih dahulu, kemudian melunasi sisa harga rumah melalui cicilan bulanan dalam jangka waktu tertentu.

Meski terlihat memudahkan, mengajukan KPR membutuhkan perencanaan keuangan yang matang. Calon pembeli tidak cukup hanya mempertimbangkan besarnya gaji, tetapi juga perlu menghitung pengeluaran rutin, cicilan lain, uang muka, hingga kemampuan membayar angsuran dalam jangka panjang.

Lantas, berapa penghasilan ideal untuk membeli rumah dengan KPR? Apakah seseorang dengan gaji Rp5 juta hingga Rp10 juta per bulan sudah bisa memiliki rumah melalui fasilitas kredit perbankan?

Berapa persen gaji yang ideal untuk cicilan KPR?

Salah satu hal penting sebelum mengajukan KPR adalah menentukan batas penghasilan yang akan dialokasikan untuk membayar cicilan rumah.

Sebagai panduan perencanaan keuangan, cicilan rumah sebaiknya berada di kisaran 25 hingga 30 persen dari penghasilan bulanan. Dengan demikian, sebagian besar pendapatan masih dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, membayar kewajiban lainnya, dan menabung.

Panduan tersebut sejalan dengan prinsip 28/36 yang dikenal dalam perencanaan pembelian rumah di Amerika Serikat.

Media keuangan internasional Bankrate menjelaskan bahwa pengeluaran untuk tempat tinggal idealnya tidak melebihi 28 persen dari pendapatan kotor bulanan. Sementara itu, total kewajiban utang sebaiknya dijaga agar tidak melampaui 36 persen dari pendapatan kotor.

Meski demikian, angka tersebut bukan ketentuan mutlak yang berlaku untuk seluruh bank di Indonesia. Setiap bank memiliki kebijakan tersendiri dalam menilai kemampuan calon debitur.

Calon pembeli juga perlu memperhitungkan cicilan kendaraan, kartu kredit, pinjaman pribadi, serta kebutuhan rumah tangga lainnya sebelum menentukan besaran angsuran.

Simulasi penghasilan berdasarkan cicilan KPR

Untuk mengetahui kemampuan membeli rumah, calon debitur dapat menghitung terlebih dahulu batas cicilan berdasarkan pendapatan bulanan.

Sebagai gambaran, apabila seseorang membatasi cicilan rumah maksimal 30 persen dari penghasilan, berikut perkiraan anggaran yang dapat dialokasikan.

1. Gaji Rp4 juta per bulan, cicilan sekitar Rp1,2 juta.2. Gaji Rp5 juta per bulan, cicilan sekitar Rp1,5 juta.3. Gaji Rp6 juta per bulan, cicilan sekitar Rp1,8 juta.4. Gaji Rp7 juta per bulan, cicilan sekitar Rp2,1 juta.5. Gaji Rp8 juta per bulan, cicilan sekitar Rp2,4 juta.6. Gaji Rp10 juta per bulan, cicilan sekitar Rp3 juta.7. Gaji Rp12 juta per bulan, cicilan sekitar Rp3,6 juta.8. Gaji Rp15 juta per bulan, cicilan sekitar Rp4,5 juta.9. Gaji Rp20 juta per bulan, cicilan sekitar Rp6 juta.

Sebagai contoh, seseorang dengan penghasilan Rp8 juta per bulan sebaiknya membatasi cicilan rumah sekitar Rp2,4 juta. Sementara itu, orang dengan gaji Rp10 juta dapat mengalokasikan sekitar Rp3 juta untuk membayar angsuran KPR.

Perhitungan tersebut merupakan gambaran awal dengan asumsi tidak ada kewajiban cicilan lainnya. Jika masih memiliki utang atau tanggungan keluarga, batas angsuran rumah sebaiknya disesuaikan kembali.

Simulasi KPR rumah seharga Rp500 juta

Selain penghasilan, harga rumah, uang muka, suku bunga, dan jangka waktu pinjaman turut menentukan besarnya cicilan KPR.

Untuk memberikan gambaran, berikut simulasi pembelian rumah dengan harga Rp500 juta menggunakan asumsi uang muka sebesar 20 persen.

Dengan demikian, calon pembeli perlu menyiapkan uang muka sebesar Rp100 juta. Sementara itu, sisa pinjaman yang diajukan kepada bank mencapai Rp400 juta.

Apabila pinjaman tersebut menggunakan tenor 20 tahun dengan asumsi suku bunga efektif 8 persen per tahun, cicilan yang harus dibayarkan sekitar Rp3,35 juta per bulan.

Berdasarkan perhitungan tersebut, calon pembeli membutuhkan penghasilan sekitar Rp11,2 juta per bulan apabila cicilan dibatasi maksimal 30 persen dari pendapatan.

Sementara itu, jika menggunakan batas yang lebih konservatif, yakni 25 persen, penghasilan yang dibutuhkan mencapai sekitar Rp13,4 juta per bulan.

Artinya, untuk membeli rumah seharga Rp500 juta dengan skema tersebut, penghasilan sekitar Rp11 juta hingga Rp14 juta per bulan dapat menjadi gambaran awal kemampuan finansial yang perlu dipersiapkan.

Perlu diperhatikan bahwa simulasi ini bukan penawaran resmi bank. Besaran cicilan sebenarnya dapat berbeda karena perubahan suku bunga, biaya administrasi, asuransi, provisi, notaris, dan ketentuan masing-masing bank.

Faktor yang memengaruhi besarnya cicilan KPR

Sebelum menentukan rumah yang akan dibeli, ada beberapa faktor yang perlu diperhatikan karena dapat memengaruhi besarnya angsuran setiap bulan.

Uang muka merupakan salah satu komponen penting dalam pembelian rumah menggunakan KPR.

Semakin besar uang muka yang dibayarkan, semakin kecil jumlah pinjaman kepada bank. Kondisi tersebut dapat membantu mengurangi cicilan bulanan sekaligus total bunga yang harus dibayarkan selama masa kredit.

Sebagai contoh, rumah seharga Rp500 juta dengan DP 20 persen membutuhkan uang muka Rp100 juta. Namun, apabila calon pembeli mampu memberikan DP sebesar 30 persen atau Rp150 juta, jumlah pinjaman akan berkurang menjadi Rp350 juta.

Suku bunga menjadi faktor lain yang menentukan besarnya cicilan rumah.

Calon debitur perlu memahami perbedaan bunga tetap (fixed) dan bunga mengambang (floating). Bunga fixed memberikan kepastian besaran suku bunga selama periode tertentu, sedangkan bunga floating dapat berubah mengikuti kebijakan bank dan kondisi pasar.

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia pada triwulan III 2026, suku bunga KPR tercatat relatif stabil pada level 7,47 persen.

Angka tersebut dapat menjadi salah satu gambaran kondisi pembiayaan perumahan. Namun, suku bunga yang ditawarkan kepada nasabah tetap bergantung pada produk, profil debitur, dan kebijakan masing-masing bank.

Tenor atau jangka waktu kredit juga berpengaruh terhadap besarnya angsuran.

Semakin panjang tenor yang dipilih, semakin kecil cicilan bulanan yang harus dibayarkan. Namun, konsekuensinya adalah total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman dapat menjadi lebih besar.

Sebaliknya, tenor yang lebih pendek membuat cicilan bulanan meningkat, tetapi masa pembayaran utang menjadi lebih singkat.

Karena itu, pemilihan tenor perlu disesuaikan dengan usia, kestabilan pekerjaan, penghasilan, dan rencana keuangan keluarga.

4. Riwayat kredit dan kondisi keuangan

Bank tidak hanya melihat besaran gaji ketika memproses pengajuan KPR. Riwayat pembayaran pinjaman dan kemampuan keuangan calon debitur juga menjadi pertimbangan.

Calon pembeli perlu memastikan tidak memiliki tunggakan pinjaman serta menjaga riwayat kredit melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK).

Selain itu, bank dapat meminta dokumen pendukung seperti slip gaji, rekening koran, NPWP, dan dokumen pekerjaan atau usaha untuk memverifikasi kemampuan membayar cicilan.

Apakah gaji Rp5 juta bisa mengajukan KPR?

Seseorang dengan penghasilan Rp5 juta per bulan tetap memiliki peluang untuk membeli rumah melalui KPR. Namun, pilihan rumah dan skema pembiayaannya perlu disesuaikan dengan kemampuan finansial.

Jika menggunakan batas cicilan 30 persen, angsuran yang dialokasikan sekitar Rp1,5 juta per bulan. Dengan demikian, calon pembeli perlu mencari rumah dengan harga yang memungkinkan cicilan berada dalam batas tersebut.

Salah satu alternatif yang dapat dipertimbangkan adalah program KPR subsidi pemerintah melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Program ini ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memenuhi persyaratan. Berdasarkan informasi BP Tapera, KPR FLPP menawarkan suku bunga tetap sebesar 5 persen sepanjang masa kredit untuk rumah tapak.

Program tersebut juga memberikan kemudahan berupa uang muka mulai dari 1 persen dan tenor cicilan maksimal 40 tahun.

Namun, calon penerima tetap harus memenuhi persyaratan, termasuk belum memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi pembiayaan perumahan, serta tidak melampaui batas penghasilan yang ditetapkan berdasarkan wilayah.

Informasi persyaratan dan mekanisme pengajuan dapat diperiksa melalui situs resmi BP Tapera.

Tips mengatur keuangan sebelum mengajukan KPR

Memiliki rumah melalui KPR merupakan komitmen keuangan jangka panjang. Oleh karena itu, calon pembeli sebaiknya melakukan sejumlah persiapan sebelum mengajukan pinjaman.

Berikut beberapa langkah yang dapat dilakukan:

1. Hitung kemampuan cicilan. Pastikan angsuran rumah tidak melebihi 25 hingga 30 persen dari penghasilan bulanan.2. Siapkan uang muka. Kumpulkan dana DP sejak dini agar jumlah pinjaman yang diajukan tidak terlalu besar.3. Lunasi utang konsumtif. Kurangi cicilan kendaraan, kartu kredit, atau pinjaman lainnya sebelum mengambil KPR.4. Siapkan dana darurat. Sisihkan tabungan untuk mengantisipasi kehilangan pekerjaan, kebutuhan kesehatan, atau kondisi tidak terduga lainnya.5. Bandingkan penawaran bank. Periksa suku bunga, masa fixed, bunga floating, biaya administrasi, serta ketentuan pelunasan dipercepat.6. Perhitungkan biaya tambahan. Jangan hanya menyiapkan uang muka dan cicilan. Pertimbangkan pula biaya notaris, provisi, asuransi, pajak, serta biaya pemeliharaan rumah.

Berapa penghasilan ideal untuk membeli rumah dengan KPR?

Penghasilan ideal untuk membeli rumah melalui KPR tidak dapat ditentukan berdasarkan satu angka yang berlaku bagi semua orang. Besarannya bergantung pada harga rumah, uang muka, suku bunga, tenor pinjaman, serta jumlah tanggungan keuangan.

Sebagai gambaran, penghasilan Rp5 juta hingga Rp8 juta per bulan dapat dipertimbangkan untuk membeli rumah dengan harga lebih terjangkau atau melalui program KPR subsidi apabila memenuhi persyaratan.

Sementara itu, pembelian rumah seharga Rp500 juta dengan DP 20 persen dan tenor 20 tahun membutuhkan penghasilan sekitar Rp11 juta hingga Rp14 juta per bulan berdasarkan simulasi bunga 8 persen.

Hal terpenting adalah tidak memaksakan pembelian rumah hanya karena bank menyetujui pengajuan kredit. Pastikan cicilan tetap terjangkau setelah dikurangi kebutuhan pokok, kewajiban lainnya, dan tabungan.

Dengan perencanaan keuangan yang matang, memiliki rumah melalui KPR bukan hanya menjadi impian, tetapi juga dapat dilakukan tanpa mengorbankan kestabilan keuangan keluarga.