Lantas, ada masalah apa dengan pasar properti saat ini?
Pengamat Properti Anton Sitorus menilai pangkal masalah lesunya transaksi di tengah harga stagnan bukan dipicu oleh gejolak suku bunga KPR semata, melainkan karena tekanan ekonomi makro yang mengikis daya beli masyarakat.
Menurut Anton, kondisi ekonomi yang cukup berat saat ini membuat porsi pendapatan warga tergerus untuk kebutuhan primer dibanding dialokasikan ke belanja modal (capital expenditure) seperti hunian.
"Yang paling berpengaruh saat ini adalah kondisi ekonomi yang cukup berat, membuat daya beli masyarakat melemah. Rame dengan istilah 'in this economy' kan? Jadi yang membuat harga enggak naik tapi penjualannya turun ya lebih karena faktor daya beli yang lemah akibat ekonomi yang cukup berat buat sebagian besar masyarakat," kata Anton saat dihubungi NadiKabar.com, Senin (9/11).
Di sisi lain, kata dia, pengembang juga menghadapi posisi dilematis. Walaupun pasar sedang lesu, pengembang enggan memotong harga jual rumah primer untuk menjaga margin keuntungan.
Anton juga menyoroti perbedaan perilaku antara pembeli rumah pertama (end user) dan pemodal (investor). Menurutnya, kelompok end user di segmen menengah ke bawah memilih menahan diri karena terdesak kebutuhan hidup sehari-hari, sementara kelompok investor di segmen atas juga cenderung wait and see melihat prospek pasar yang belum menarik.
Terkait dinamika pasar rumah baru (primary market) dibandingkan rumah bekas (secondary market), Anton menjelaskan data resmi BI sejauh ini memang hanya mencakup survei pasar primer. Namun, secara keseluruhan, pelemahan terjadi merata di seluruh lini.
"Kalau pasar sekunder, data survei tidak me-cover. Tapi yang jelas secara umum di semua sektor penjualannya memang menurun. Kalau di segmen menengah bawah mereka lebih sensitif dengan kondisi ekonomi, jadi belanja properti mereka rem. Sementara segmen atas ragu karena prospek ke depan bakal seperti apa," jelas Anton.
Sementara itu, Ekonom Universitas Andalas Syafruddin Karimi menilai fenomena penurunan penjualan ini tak serta-merta menandakan konsumen berbondong-bondong beralih ke rumah bekas. Pasalnya, belum ada data transaksi nasional pasar sekunder yang sebanding secara metodologis dengan survei BI.
